東日本大震災で「都内マンション価格」はどう動いたか 「市場の異変」が表れたポイントとは
昨年12月19日、政府が最新の「首都直下地震の被害想定」を公表した。前回2013年の想定と比べると、「建物の建て替えや耐震化が進んだこと」を理由に死者数や経済被害は共に減少したが、それでも死者は「最大1.8万人」、経済被害は「最大83兆円」となっている。人的被害も社会への影響もさることながら、既に不動産を買った人にとって気になるのが、購入した物件の「資産価値への影響」だ。都内マンションの販売価格を定点観測し続けるマンションブロガー「マン点」氏は、過去のデータを分析したうえで「見逃せないポイントがある」と指摘する。同氏のレポートをお届けする。
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【写真を見る】東京都内5区で中古マンション成約単価の推移を比較 見えた「違い」とは
東日本大震災がマンション市場にもたらした変化とは
不動産価格は、いつも遅れて語られる。市場が本当に動揺しているとき、最初に変化するのは「価格」ではなく、「売れ方」だからである。
特に地震と不動産の関係については、「ハザードマップが赤い」「液状化リスクが高い」といった分かりやすい話で終わってしまうことがほとんどだが、実際の市場はそこまで単純ではない。
本稿では、2011年3月の東日本大震災を挟んだ前後の時期における、東京23区の中古マンション市場を対象に、「成約単価」と「成約件数」という2つの指標から、当時の市場行動を読み解く。
あらかじめ立ち位置を明確にしておきたい。本稿は、将来の地震発生や不動産市場の行方を予測する記事ではない。あくまで、東日本大震災という大規模災害に直面したとき、市場参加者がどのように行動したのかを振り返る試みである。この射程を踏み越えないことを、最初に確認しておく。
【分析の前提条件】
本稿では、市場の変化を客観的に捉えるため、以下の条件でデータを整理している。
・データソース：国土交通省「不動産情報ライブラリ」掲載の中古マンション成約データ。
・対象物件：専有面積40平方メートル以上～100平方メートル未満、2LDK・3LDK。
・指数化：震災前年の「2010年」を100として指数化した。
・期間区分：震災前（2009年～2010年）、震災直後（2011年～2012年）回復期（2014年～2015年）の3つの期間に分けた。
・分析対象の区：地理的条件や価格帯の異なる代表的な5区（中央区、世田谷区、江東区、足立区、江戸川区）を取り上げる。都心部・城南エリア・湾岸エリア・城東エリアという異なる特性を持つ区を選定することで、市場の多様性を捉えることを意図した。
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