東京23区で家賃値上げラッシュ 2027年に「もう住めなくなる」区はどこか…総合成長率から2年後を予想
グループ別の家賃上昇幅は？
おなじ東京23区内でも、その上がり方には明確な差がある。今回は、2025年Q1の平均賃料に基づき、23区を5つのグループに分類。そのうえで、2026～2027年の賃料を予測した。
2027年Q1の予測賃料（円/月・㎡）を次図に示す。
23区を2025年Q1の賃料水準で5グループに分け、2026～2027年の上昇率を予測。過去の成長率と経済要因の影響で、グループごとに鮮明な差が出た。
以下、グループごとに解説する。
グループ1：高価格帯（港・千代田・渋谷・中央）
（2025年Q1）
平均賃料：4,863～5,367円/㎡
平均家賃：17.7～21.8万円
平均㎡：33.1～38.2㎡
総合成長率：5.0～6.3％/年
需給逼迫（1.0％）：ビジネス中心地や再開発で住宅需要が急増。供給不足で空室率が低下し、高級賃貸の競争が賃料を1.0％押し上げる。
外国人需要（0.5％）：円安と国際企業の集積が外国人駐在員・投資家の流入を促進。高級賃貸需要が賃料を0.5％押し上げる。
このゾーンでは、家賃がすでに高水準にあるにもかかわらず、さらなる上昇が予想される。とくに千代田区は2025年Q1の5,041円/㎡から、2027年Q1には5,403円/㎡へ。仮に35㎡のワンルームだと年間で約18万円も値上がりする計算に。
「ここに住めるのは、選ばれし者だけ」。そんな言葉が現実になる日も遠くない。
グループ2：中価格帯（新宿・目黒・品川・文京・台東）
（2025年Q1）
平均賃料：3,882～4,283円/㎡
平均家賃：11.9～15.0万円
平均㎡：28.2～34.2㎡
総合成長率：4.8～5.4％/年
需給逼迫（0.5～0.8％）：新宿駅や品川の再開発、観光需要で住宅需要が高まり、供給が不足。空室率が低下し、単身者・ファミリー層の流入が賃料を0.5～0.8％押し上げる。
外国人需要（0.3～0.5％）：円安と観光地（新宿・台東）の魅力で外国人駐在員や短期滞在者が増加。民泊や高級賃貸需要が賃料を0.3～0.5％押し上げる。
観光地や交通利便性のあるエリアが多く、安定した上昇が見込まれる。新宿区では2年間で約300円/㎡の上昇が予測される。
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