東京23区で家賃値上げラッシュ 2027年に「もう住めなくなる」区はどこか…総合成長率から2年後を予想
グループ3：中～低価格帯（江東・墨田・中野・世田谷・豊島）
（2025年Q1）
平均賃料：3,545～3,776円/㎡
平均家賃：11.1～13.6万円
平均㎡：29.5～32.7㎡
総合成長率：4.0～5.3％/年
需給逼迫（0.5％）：湾岸や池袋の再開発で需要が増加、供給は限定的。空室率が低下し、ファミリー層や若年層の流入が賃料を0.5％押し上げる。
外国人需要（0.0～0.5％）：墨田の観光需要や江東の国際的魅力で外国人契約が一部増加。円安が短期滞在者を刺激し、賃料を0.0～0.5％押し上げる。
再開発が進むエリアが多く、今後の変化が期待されている。江東区では2025年Q1の賃料3,776円/㎡が、2027年Q1には3,998円/㎡となる見込みだ。
グループ4：低価格帯（杉並・大田・北・荒川）
（2025年Q1）
平均賃料：3,269～3,378円/㎡
平均家賃：9.8～11.2万円
平均㎡：28.0～31.3㎡
総合成長率：3.2～4.5％/年
需給逼迫（0.3％）：都心アクセス向上で単身者・ファミリー層の需要が安定。供給は潤沢。賃料を0.3％押し上げる。
外国人需要（0.0％）：外国人需要は少ない。地域のローカル性が強く、駐在員や投資家の関心は低い。賃料への影響は0％。
落ち着いた住宅街が多いエリアだが、荒川区のようにじわじわと価格を押し上げる動きも見られる。
グループ5：さらに低価格帯（板橋・練馬・江戸川・葛飾・足立）
（2025年Q1）
平均賃料：2,552～2,986円/㎡
平均家賃：9.1～9.8万円、
平均㎡：29.6～37.0㎡
総合成長率：3.3～4.8％/年
需給逼迫（0.3％）：交通網改善で若年層・ファミリー層の需要が増加。供給は安定だが賃料を0.3％押し上げる。
外国人需要（0.0％）：外国人需要は限定的。地域の住宅が主流で、投資家や駐在員の関心は低い。賃料への影響は0％。
低価格帯グループでも意外としっかりした値上がりが見られた。とくに葛飾区や足立区は、過去10年の総合成長率が高く、外部要因との相乗効果で今後も上昇が続くと予測される。
5つのグループそれぞれ、代表となる区の賃料の推移（2026・2027年Q1の推定値を含む）を次図に示す。
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