そろそろ限界？ いやまだ上がる？ 2026年地価公示から占う数年後の「新築マンション価格」の見通し
2026年3月に発表された地価公示は、堅調な不動産市場を示す結果となった。東京、大阪、名古屋の三大都市圏の地価は、5年連続で上昇し上昇幅を拡大。東京圏の全用途平均の伸びは、対前年比5.7％上昇と過去5年間で最も高い伸びを示した。東京では、高輪ゲートウェイ駅周辺の大規模再開発「TAKANAWA GATEWAY CITY」がグランドオープンするなど、都市再生の動きも活発化している。今回は、2026年地価公示から見えてくるマンション市場の動向について考察したい。（不動産コンサルタント・岡本郁雄）
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東京23区の地価上昇が加速している
首都圏の地価上昇の波が止まらない。中でも東京23区の伸びが顕著で、住宅地の地価の伸びは、対前年比9.0％上昇。商業地は、対前年比13.8％の上昇。ともに前年の上昇率を上回っている。住宅地で最も伸び率が高いのが港区の16.6％、最も低いのが葛飾区の5.6％と下町エリアでも高い上昇率を示しており、上昇率が10％を超えているのは14区にも及ぶ。商業地の伸びは、さらに大きく台東区の19.1％を筆頭に、18区が10％を超える伸びで、最も低い足立区でも8.5％の上昇となっている。3％を超える物価上昇が4年も続き、インフレ懸念が高まる中で、富裕層が「資産防衛」のために不動産を買う動きもあるようだ。
不動産価格の上昇に大きく寄与しているのが、堅調なオフィス需要とインバウンド需要だ。三菱地所リアルエステートサービスがまとめた、2026年3月末の「東京オフィスマーケット動向」によれば、主要5区の潜在空室率は、2.29％と低水準を維持。平均募集賃料は、坪当たり3万5405円で、前月比で1280円上昇している。中でも、八重洲・京橋・日本橋エリアは、大型の新規募集があり平均募集賃料が坪当たり4万7189円と前月比で6288円上昇している。
移転の実施・検討理由として同社の調査で上位に挙げられているのが、「オフィス環境の改善」（17.7％）と「人員増・事業拡大」（15.4％）。「集約・統合」（12.3％）に続き「ブランド・リクルーティング強化」（11.5％）も増加している。
堅調な企業業績と人材確保競争の激化もあり、ブランディングにつながるような好立地で魅力的なオフィスに注目が集まっている。昨年開業した『BLUE FRONT SHIBAURA』は、28階に約1500坪もの広さがある共用部を用意。ラウンジやテラス、会議室のほかウェルネスエリアには、サウナ室や岩盤浴、メディテーションルームなども用意されている。こうした共用空間を設ける動きは、「TOFROM YAESU（トフロム八重洲）」など他の新設オフィスビルにも見られる。
インバウンド需要も堅調だ。2025年の年間訪日外客数は4268万3600人で、前年比では15.8％増・実数にして580万人上回り過去最高を更新。直近の2026年3月も361万8900人で3月の数字として過去最高を更新した。関係悪化で中国からの訪日客が前年同月比55.9%減、緊迫する中東情勢で中東からの訪日客が30.6％減る中での結果で、旅行先としての日本の支持が広がっていることが分かる。こうした外国人旅行客の需要を獲得すべくホテルの開業が相次いでいる。
「BLUE FRONT SHIBAURA TOWERS」内には、フェアモント東京が開業。三井不動産が参加組員として推進している「日本橋一丁目中地区第一種市街地再開発事業」では、ヒルトンの最上級ラグジュアリーブランド「ウォルドーフ・アストリア東京日本橋」が開業予定。浜松町駅で進行中の世界貿易センタービルディング建替えプロジェクトでは、アコーホテルズの最高級ラグジュアリーブランド「ラッフルズ」が日本初進出。「ラッフルズ東京」として2028年に開業を予定している。
そのほかにも長期滞在型のアパートメントホテルの供給も活発で、その利用者の多くが外国人旅行客だ。コロナ禍前は、1ドル110円前後で推移していた為替レートが150円台後半まで下落しているのだから注目されるのも当然だろう。
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