憧れの街「港区白金」が廃墟になる… 人口減社会に逆行する拡大型都市「タワマン」再開発
再開発の中止が全国で急増する理由
計画が頓挫する都市再開発事業が急増している。名古屋鉄道は2025年12月、名古屋駅地区再開発計画と名鉄名古屋駅再整備計画をいったん白紙に戻したが、それは一例にすぎない。JR九州は同年9月、博多駅空中都市プロジェクトの中止を発表。首都圏でも津田沼駅南口の再開発が中止されたほか、新宿駅西南口の再開発も中断している。なかでもJR中野駅前の中野サンプラザ再開発計画の白紙化は、大きな話題になった。
中止や白紙化の主な理由は、いずれの再開発にも共通している。円安を主因とした建設資材の高騰や人手不足による人件費の上昇を受け、工事期間も概算工事費も、当初の予定を大きく上回ることが確実になったからである。中野サンプラザの場合、概算工事費が当初計画の1,810億円から3,500億円余りにまで増加した。
それでも住宅需要や商業施設の需要が伸びていれば、開発に踏み切るケースも出てくるだろう。だが現状では、これから人口が急速に減ることを踏まえ、採算の見通しが立つまで投資を控える傾向が民間企業側で強まっている。それを受け、民間の再開発を後押ししていた自治体も躊躇する例が増えている。
では、こうして再開発がストップする状況は、はたして憂うべきことなのか。筆者は一言でいえば「ストップ大歓迎」で、これを機に再開発を全面的にやめるべきだと考える。理由は、現在の再開発のスキームが人口増を前提としており、人口の減少が止まる見込みがない以上、いずれ破綻して廃墟と化すことが目に見えているからである。
時代遅れもはなはだしい再開発のスキーム
都市再開発事業を進めるには、都市再開発法の規定で地権者の3分の2以上の同意が要る。それだけの賛成を得るのは容易ではなさそうだが、多くの再開発事業がそのハードルを難なく超えてきた。理由は最小限の「持ち出し」で事業を進められるので、「得だ」と考える地権者が多いからだろう。
というのは、建物を高層化して「保留床」と呼ばれる床を生み出し、その売却益を建設費に充てるというスキームなので、地権者は新たな費用の負担はほとんどなしに、新築ビル内の「権利床」に入居できる。だから、自己負担でビルなどを建て替えるより得だ、と考える人が多い。
つまり「床」を増やすのが前提で、このため、ほとんどの再開発事業がタワーマンションとセットなのだが、いまの時代、拡大を前提に開発をするなどあまりに無理がある。人口減少が予想をはるかに上回る速度で進んでいるからである。
国内の出生数は2016年、1899年の統計開始以降ではじめて100万人を割り、以後も減り続けている。2024年には70万人を割って68万6,173人となり、2025年は日本総合研究所の試算では66万5,000人程度になるという。国立社会保障・人口問題研究所は2023年に公表した試算で、2025年の出生数を74万9,000人と見込み、66万人台になるのは2041年としていた。日本の少子化がどれだけ急激に進んでいるかがわかる。
国土交通省は日本の総人口が2050年には1億人にまで減少すると見込む。だが、上記の予測が大幅な前倒しになっていることを鑑みれば、1億人の大台を下回るのはもっと早いに違いない。
むろん住宅は余る。総務省が2024年9月に発表した2023年の住宅・土地統計調査によると、全国の空き家は総家屋数の13.8%にあたる900万2,000戸で、1993年の2倍に増えた。野村総合研究所が2023年に発表した推計では、空き家の取り壊しが進まない場合、2038年には全国の空き家は2,303万戸に達する。それは日本の総家屋数の31.5%にあたるが、一般に空き家率が3割を超えると治安が急速に悪化し、地域全体がスラム化するといわれている。
そんな状況なのに、都市再開発事業は都市計画法（1968年）と都市再開発法（1969年）という、高度経済成長のただ中、とめどない人口増を前提に施行された法律にしたがって進められる。加えて、小泉純一郎政権の2002年に定められた規制緩和策がある。同年制定の都市再生特別措置法では、国が「都市再生緊急整備地域」に指定すると容積率などが大幅に緩和される。さらに、自治体から「都市再生特別地区」の指定を受けると、用途地域や容積率などの規制がほとんど除外される。
筆者が都市再開発事業について「ストップ大歓迎」と記す理由が伝わっただろうか。しかし、いまなお少なからぬ事業が進められ、また計画されている。特にそれが目立つのは、いまのところマンション価格の上昇率が高い東京都港区である。
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