都心マンション「35年ローン」or「50年ローン」or「賃貸」どれが正解？ データが導く令和の最新結論は
30年後の純資産──購入と賃貸の決定的な差
これまでのシミュレーションを踏まえて、30年後の純資産でも比較してみましょう。
「購入（35年ローン）」の場合、資産価値を中央値の3500万円と想定すると、ローン残債1900万円を差し引いて、純資産は約1600万円となります。30年間で約1億6250万円を支払い、手元に残るのは1600万円です。
「購入（50年ローン）」の場合は、さらに深刻です。資産価値は同じく3500万円ですが、ローン残債が5310万円もあるため、純資産はマイナス約1810万円。つまり「債務超過」に陥る可能性があるのです。30年間で約1億2110万円を支払ったにもかかわらず、資産どころか負債を抱えることになります。
「賃貸」の場合は、純資産はゼロです。ただし債務もありません。30年間で約1億1400万円を支払いましたが、借金はなく、身軽な状態です。
この比較から明らかなのは、特に「50年ローンは危険」ということです。30年後に債務超過に陥る可能性があるという事実は、多くの人が見落としている重大なリスクと言えるでしょう。
「住宅のサブスク化」という新しい発想
賃貸住宅を、いわば「住宅のサブスクリプション」と考えてみましょう。月々の定額料金を支払うことで、さまざまなメリットを享受できます。
まず、初期費用が少なく済みます。敷金・礼金程度で済み、数千万円単位の頭金は不要です。メンテナンス費用も不要で、管理費や修繕費の心配がありません。大規模修繕の一時金で数百万円を急に請求されるといった事態とも無縁です。
さらに、ライフスタイルの変化に柔軟に対応できます。転勤や転職、結婚、子どもが独立したらコンパクトな物件にダウンサイズするなど、人生の変化に合わせて住まいを選び直せる自由があります。
資産価値の下落リスクや金利上昇リスクを負う必要もありません。これらのリスクはすべて物件オーナーが負担します。
一方、購入には「所有」という安心感があります。しかし、その代償として多額のローン返済、金利上昇、建物の劣化・資産価値の下落、管理費・修繕積立金の増額、売却時の流動性といった、さまざまなリスクを背負うことになるのです。
購入に向いている人、賃貸に向いている人
では、どのような人が購入に向いているのでしょうか。以下の条件を「すべて満たす場合のみ」、購入を検討する価値があります。
・頭金が物件価格の30%以上ある
・年収の5倍以内の物件価格
・35年以内のローン（50年ローンは避ける）
・今後20年以上住む予定
・駅徒歩7分以内、資産価値の落ちにくい立地
・管理組合が健全に機能している
一方、以下に該当する場合は、「賃貸のほうが合理的」でしょう。
・ライフスタイルが変わる可能性がある（転勤や転職など）
・頭金が十分にない
・金利上昇リスクを負いたくない
・管理費・修繕費の負担を避けたい
・将来の売却リスクを負いたくない
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