都心マンション「35年ローン」or「50年ローン」or「賃貸」どれが正解？ データが導く令和の最新結論は
若い世代を中心に「50年ローン」などの“超長期ローン”で住宅を購入する人が増えている。住宅金融支援機構（JHF）の今年4月に実施した調査によれば、「借入期間35年超～50年以内」を選択した人の割合は約25.5%にのぼったという。住宅コンサルタントの寺岡孝氏は「“購入か賃貸か”は永遠のテーマですが、最終判断の前に冷静に数字で比較することが重要です」と説く。令和版の「買うvs.借りる」の終着点とは――？ 同氏のレポートをお届けする。
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【写真を見る】「35年ローン」vs.「50年ローン」vs.「賃貸」を図で比較すると
激変した東京の住宅事情
東京23区の新築マンション平均価格（70平方メートル換算）は、わずか10年で驚くべき変化を遂げました。2013年頃には約5000万円台だった価格が、2024年には約1億2000万円へと倍増。場所によっては1億5000万円を超える物件も珍しくありません。
しかし、この10年間でサラリーマンの給与が倍になったでしょうか。答えは明らかに「NO」です。物価は上昇し、給与はほぼ横ばい。その結果、東京23区のマンションはもはや一般的な会社員が無理なく購入できる住居ではなく、富裕層のための高級資産へと性質を変えてしまったのです。
今、都心でマンションを購入すべきなのか、それとも賃貸で住み続けるべきなのか。この問いに対する答えは、従来の常識とは大きく異なるものになりつつあります。
本記事では、「30年間の総コスト比較」「元利均等返済の仕組み」「建物寿命と資産価値」「ローン残債」といった、一般にはあまり語られない不動産業界の裏側から、この問題を徹底的に検証していきます。
投資家のための金融商品となった都心マンション
この10年間で都心マンション価格が倍増した背景には、複雑な要因が絡み合っています。
まず、円安による影響です。ドル建てで見ると、東京のマンション価格は相対的に割安に映ります。そこに目をつけた国内外の投資家が大量に流入し、投資目的での購入が急増しました。日銀の超低金利政策が続いたことで、借入コストが低く抑えられたことも、投資家にとって魅力的でした。
加えて、都市部への人口集中、建築費の高騰、用地不足による新築供給の減少といった構造的な要因も重なりました。これらが複合的に作用した結果、マンション価格は実際に住む人の需要（実需）ではなく、投資リターンで決まる市場へと変化していったのです。
つまり、今の都心マンションは「住むための家」ではなく、「投資家のための金融商品」になりつつあるということ。これが、庶民にとって手の届かない価格になってしまった根本的な理由なのです。
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