平均6億円超の乃木坂タワマンが即日完売 異変は2010年代から…都心マンション価格を狂わせる“競争相手”とは
都心のマンション価格上昇が止まらない。不動産経済研究所発表の2025年10月度東京23区新築分譲マンションの平均価格は、1億5313万円で対前年同月比18.3％の上昇となった。東京メトロ千代田線「乃木坂」駅に直結する希少立地の「Brillia Tower 乃木坂」の第1期販売は20戸が即日完売し、平均価格は6億円を超えた。こうした超高額物件が価格上昇を牽引したとみられるが、要因はほかにもあるという――。不動産コンサルタント・岡本郁雄氏のレポートをお届けする。
＊＊＊
不動産高騰と「ホテル」の関係
中古マンションの売れ行きも好調だ。東日本不動産流通機構発表の2025年10月度のマーケットウォッチによれば、首都圏の中古マンション成約件数は4222件で、前年同月比36.5％の増加。成約価格は、5325万円で前年同月比12.4％上昇した。
好調が際立つのが都心エリアで、都心3区（千代田区、中央区、港区）の2025年10月度の成約件数は、前年同月比62.8％増加の298件。成約の平米単価は前年同月比で19.7％上昇しており、成約平均価格は1億3546万円となった。
「マンションレビュー」を運営する株式会社ワンノブアカインド発表の2025年9月全国中古マンション相場推移によれば、エリア単位の対前年価格上昇率トップは、「都心5区エリア（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）」の＋38.5％。3年前比較が＋96.9％、5年前比較が118.9％、10年前比較が156.3％なので直近の3年間で急激に都心のマンション価格が上昇したことになる。
都心の中古マンション価格を押し上げたのは、新築マンション価格の上昇だ。「Brillia Tower 乃木坂」だけでなく「ブランズタワー大崎」、「シティタワー東京田町」など2025年に販売が始まったJR山手線徒歩圏のタワーマンションは、坪単価1000万円超の物件が目立つ。20年前の相場の約3倍だ。坪単価1000万円なら20坪の広さでも2億円。中古マンションに注目が集まるのも当然だろう。
「山手線の内側の人気エリアでは、坪1000万円以下では新築マンションが買えなくなる」ことは、不動産業界では予測されたことだった。建築費上昇に加え、用地価格の上昇によって、原価ベースではかつてのような価格で新築マンションを分譲することは不可能になっていたからだ。
2018年秋、筆者が都心マンション分譲のこれからの動向に気づく出来事があった。翌朝に大事なアポイントがある中、首都圏に台風が接近。鉄道の遅延リスクを踏まえホテルを予約したのだが、都心のビジネスホテルの多くが満室。予約が取れた秋葉原のホテルの宿泊料からイメージできる収益額が賃貸マンションよりもはるかに高かったのだ。
ワンルームの半分程度の広さで、1泊1万2000円程度。30日フル稼働で換算すると36万円。ワンルームと同じ倍の広さなら72万円。秋葉原駅徒歩圏のワンルームマンションの相場は今でも13万円程度なので、オペレーションコストを考えても収益性だけで比較するとホテルが遥かに有利だ。現に、御徒町駅や上野駅、浅草駅などがある台東区では、2020年の東京五輪を見越してホテルの建設ラッシュがあり、その動きは今も続いている。
ただし、どこでもホテルが建てられるというわけではない。建設可能な用途地域である必要があり、駅から離れた立地などホテルに適さない場所もある。用途地域では、商業地域、近隣商業地域、準工業地域、準住居地域などが一定規模のホテルを建てられる地域だ。例えば、ホテルの開業が目立つ台東区では、区全体の3分の2以上が商業地域に指定されている。インバウンド旅行客に人気のある浅草・上野といった観光地もあり、ホテルが多く建てられる需要もある。
[1/3ページ]
