住宅価格“沸騰”時代の「マンションvs.戸建て」論争 1.3億円超の都心に対し郊外では「新たな動き」も
「住宅価格の高騰が止まらない」。今年に入ってこのフレーズを何度目にしたことだろうか。不動産経済研究所が発表した、2025年4月から9月の都内23区の新築マンション平均価格は1億3309万円。ファミリー向けの3LDKの間取りでは、もはや中古マンションでも1億超えは当たり前となっている。不動産コンサルタントの岡本郁雄氏は「郊外エリアでは一戸建てを探す人が増えてきたとも聞く」と話す。住宅価格“沸騰”時代の最新トレンドとは――。同氏のレポートをお届けする。
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【写真を見る】約70年の「定期借地権付マンション」でも購入希望者が殺到した好立地マンション
価格高騰でも販売好調な都心・駅近・大規模マンション
都心の大規模マンションの売れ行きが好調だ。総戸数659戸、渋谷区に誕生する地上28階建てのタワーレジデンス「パークタワー渋谷笹塚」もその一つ。住宅、商業施設・事務所・子育て支援施設が整備される住・商・業・育の一体複合開発。土地は約70年間の期限付きで利用し、建物だけを所有する「定期借地権付マンション」だ。
第1期販売230戸全戸に登録申し込みが入り2025年9月30日時点の資料請求件数は約1万5000件、総来場件数は約1500組にも及ぶ。好調な販売を受け、2025年10月には、第2期109戸の販売も始まった。
購入者は、30代から40代の共働き世帯が中心。投資目的は少なく実需層が中心だ。販売坪単価が700万円程度で、3LDKタイプの多くが1億5000万円超の高額な価格設定であり、世帯年収2000万円を超える層が中心となっている。
人気の要因は、豊かなライフスタイルが叶えられる都心の駅近立地にある。京王線「笹塚」駅より徒歩4分の武蔵野台地の高台に立地し、駅前に3つの複合商業施設と8つのスーパー、4つの商店街があり買い物に便利。また、渋谷駅、新宿駅からともに約3キロ圏に位置しており通勤利便性も高い。総戸数659戸というスケールメリットを活かした多彩な共用施設も魅力で、パーティールームやゲストルームも5つあり豊かな暮らしが叶う。
共働き層の増加も、都心のマンション需要を支えている。2024年の「労働力調査（詳細集計）」によれば、全国の「共働き世帯」は1300万世帯で、前年の1278万世帯から22万世帯増加。いっぽう「専業主婦世帯」は、前年の517万世帯から508万世帯へと減少傾向にある。この10年間では、「共働き世帯」が218万世帯増加、「専業主婦世帯」は、215万世帯減少した。
マンションは一戸建てと比べ、駅近立地など通勤利便性の高い場所に供給されやすく、都心や都市近郊のマンションの価格が上昇するのもライフスタイルの変化の表れだ。不動産経済研究所発表の2025年度上半期の首都圏新築マンション平均価格は、9489万円。東京23区では、1億3309万円にも上る。
価格が上昇してもマンション購入が支持される要因が資産性の高さだ。国土交通省が発表している2010年を100とする不動産価格指数によれば、2025年6月度の1都3県の指数は213.2と2倍以上に。いっぽう、戸建て住宅は125.1と上昇幅は限定的だ。新築マンションの供給戸数が建築費の高騰やマンション適地の不足から大幅に減っており、都心部を中心に需要超過の状況が続いている。
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