物件価格が伸び悩む都内「高級住宅街」の実名 弱点から“残債割れ”回避のヒントを学ぶ【“沸騰”不動産の対処術】
東京の不動産価格における上昇率で「西低東高」が進んでいる。7月1日に国税庁が発表した2025年の路線価では、上昇率トップ5に入った地点は浅草や北千住と、いずれも城北や城東のエリアだ。一方で「高級住宅街」のイメージが強い世田谷区では、価格が伸び悩むエリアが少なくない。では、そうしたエリアに共通するウィークポイントとは――？
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【写真を見る】物件価格を巡り起きている“三極化現象”とは――？
世田谷区の不動産価格が伸び悩む2つの理由
「世田谷区は東京23区で2番目に面積が広い。それも世田谷区の不動産価格の伸び悩みがフォーカスされてしまう理由の1つでしょう」
そう解説するのは、不動産コンサルティング事業を展開する「株式会社さくら事務所」の山本直彌氏だ。
「世田谷区で物件価格が伸び悩んでいる場所には明確な特徴があります。それは一言でいえば“駅のない立地”です。世田谷区は面積が広いため、最寄り駅まではバス便という物件がけっこう多いのです。どうしてもバス便を使うエリアは、駅徒歩の地域よりも便が悪いので、世田谷区に限らず東京23区の中でも値下がりしているケースが多いのです」（山本氏）
世田谷区の地図を見ると、京王線、小田急線、東急田園都市線の3つ路線が都心から郊外へと並行するように伸びている。東西の移動はスムーズな一方で、路線と路線の中間に位置するエリアは“陸の孤島”のようになっていて、自転車や車なしでは移動が不便なところが多いのが分かる。
「価格が上がりにくいもう1つの理由は、空き家の多さです。世田谷区は空き家の数が約5万8千軒（令和5年住宅・土地統計調査） と全国の自治体で1番多い。“空き家率”では全国にもっと高い地域があるのですが、やはりこれも面積が広く人口の多いことの裏返しです」（同）
空き家が増えると、周囲の物件価格にも悪影響を及ぼすのだという。
「不動産市場は、需要と供給のバランスで評価が決まるので、不要な空き家がどんどん安値で売りに出されると、その周りにある戸建て住宅も、“周囲の空き家がその値段で買えるのなら、この戸建てもここまでしか出せませんよね”といった風に、買い値が低く抑え込まれてしまうのです」（同）
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