8割が行き詰まる都市再開発 巨額の税金が見通しゼロの「タワマン」「ハコモノ」に…有権者はもっと怒っていい
はたして「ゆゆしき」事態なのか
現在、全国で進められている都市再開発事業の約8割が、完了時期の延期や費用の増加といった問題に見舞われている――。日本経済新聞がそう報じたのは、今年3月下旬だった。それ以後、JR中野駅前（東京都中野区）の中野サンプラザの再開発計画が白紙になったほか、後楽園（文京区）などの都内から、取手（茨城県取手市）や岐阜（岐阜県岐阜市）等々、東京近郊から地方まで、計画変更のニュースが相次いでいる。
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そうなった主な原因は、資材価格の高騰と人手不足による費用の増加だとされる。多くの記事は、この事態をゆゆしきこととして報じている。だが、本当に「ゆゆしき」事態なのだろうか。むしろ、日本が破滅へ向かわないように釘を刺す天の配剤ととらえ、ここで再開発のあり方を見直すべきではないだろうか。
というのは、進行中の再開発事業がいずれも、人口急減時代にまったくそぐわない拡大、あるいは膨張型で、再開発エリアは将来の不良資産になるか、あるいは、その周囲を不良資産だらけにするか、どちらかだと思われるからである。しかも、将来のお荷物を増やすばかりの事業のために、自治体や国の補助金、すなわち私たちの税金が莫大に投じられているのをご存じか。
以下に都市再開発のシステムを詳述し、その問題点について考え、これらの事業がいかに時代にそぐわないかを明らかにしたい。
地権者が「持ち出しなし」で済むから
まず、都市再開発事業は着手までのハードルが低い。分譲マンションを建て替える場合は、所有者の5分の4以上の賛成が必要だと、区分所有法で定められている。一方、再開発事業は都市再開発法の規定で、地権者の3分の2以上の同意があれば進めることができる。3分の1が反対しても決行できるのは、それだけ公共性が高い事業だと認定されているからである。
とはいえ、3分の2とは少ない数ではないので、賛成を得るのは簡単ではないはずだが、たいていは賛成が多いようだ。ほとんど「持ち出しなし」で事業を進められ、「得だ」と考える人が多いからだと思われる。
というのも、都市再開発事業は、建物を高層化することで生み出される、「保留床」と呼ばれる新たな床を売却し、得られた利益を建設費に充てることで成立する仕組みになっている。このため、地権者はほとんど費用を負担せず、高層化されたビル内の「権利床」に入居できる。自己負担でビルなどを建て替えるよりも「得だ」と判断するのも、わからないではない。
とにかく「床」を増やすのが前提なので、再開発事業のほとんどがタワーマンションとセットになる。それを建てて売るディベロッパーにとって、メリットが大きいのはもちろんだが、行政もメリットを感じるようだ。高層化したビル内の一部に役所の機能を、低予算で移すことができるし、入居者やテナントが増えれば、一時的に固定資産税などの税収増も期待できる。
だが、じつをいえば、「保留床」だけで「持ち出しなし」にはできない。都市再開発事業は前述のように「公共性」が建前なので、国や自治体からの補助金が投じられ、場合によっては、事業費の半分程度が補助金でまかなわれている。しかし、これから住宅がどんどん余る人口減少時代に、住宅を増やすための事業に公的な補助金が投じられていいわけがなかろう。
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