【“沸騰”不動産の対処術】湾岸エリアの価格下落で「ローン破綻もあり得る」 “外国人不動産規制”で起こる「高騰マンション」への副作用
外国人による不動産の“爆買い”が止まらない。国土交通省発表の令和7年度版「土地白書」によると、昨年一年間の海外投資家による不動産購入額は9397億円。前年比で約63％もの増加を示している。近年では非居住者の外国人が高額物件を購入する例が増え、不動産価格を押し上げる一因になっているという。外国人による不動産購入の規制を求める声も上がるが、既住者への影響はどうなるのか。大手不動産デベロッパー出身でオラガ総研代表の牧野知弘氏が分析する。
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【画像】年間9000億円以上…不動産への「インバウンド投資」が止まらない
日本の不動産が海外投資家から注目されている理由には大きく3つあると考えています。
まずは極端な円安進行です。日本では2020年前後にコロナ禍への対応策として大規模な
金融緩和がありました。諸外国ではコロナが終息した後に金融の引き締めが行われましたが、日本では低金利状態がしばらく続き、海外投資家から見て日本の不動産に割安感がありました。
これに加えて、日本の不動産売買は規制が緩く外国人であっても基本的にどこでも自由に買うことができる、いわば“フリーマーケット状態”です。山林、田畑、島に至るまで、水源地であろうが売買の対象となるため、外資から見ても手を付けやすい。特に、山林は管理が面倒だからと所有者が手放してしまうことも増えてきています。
さらに、日本は不動産の私権が強く国や自治体の介入が難しい。このため、購入した不動産の所有権は外国人であっても手厚く守られます。とりわけ、アジアのなかで日本は突出してこの傾向が強く、海外投資家たちにとって強い関心の対象になっているのです。
各国の外国人による不動産売買規制を見ると、カナダでは住宅用不動産の購入は原則禁止され、オーストラリアやニュージーランドでも中古住宅の購入が禁止。中国では、そもそも個人や企業が不動産を所有することはできませんし、シンガポールなどでも不動産取引時の税金を高く設定して実質的な障壁を設けています。
日本でも2021年に成立した重要土地等調査規制法で、自衛隊基地や原発近辺の土地を外国人が所有することをかろうじて規制しました。ただし、それ以外の土地の規制はほぼないと言って良いでしょう。日本の不動産における外国人への規制が緩いのは明らかですが、ここには安全保障上の問題もさることながら、不動産価格の高騰という負の側面もあることを忘れてはいけません。
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