2026年は「マンション売り抜け」の好機？ 売り時を知らせる「3つのポイント」
首都圏のマンション価格は、新築・中古ともに1年間で大きく上昇した。不動産経済研究所によれば、2025年首都圏新築マンションの平均価格は、9182万円、平米単価も139.2万円となりいずれも過去最高値を更新。中古マンションの売れ行きも好調で、成約件数は3年連続で前年を上回り、成約価格も13年連続上昇し5200万円となった。「売る立場」にとってとても魅力的なマーケット環境となっている今、「マンションの売り時」について考察したい。（不動産コンサルタント・岡本郁雄）
【写真を見る】予想通り販売好調に 著者が昨年9月に紹介した3つのおすすめ新築タワマン
新築・駅近・タワマンは、郊外でも好調
新築マンションの売れ行きが好調だ。つくばエクスプレス「柏の葉キャンパス」駅徒歩1分の「パークタワー柏の葉キャンパス」は、第1期1次・2次157戸が完売。武蔵小杉の免震ツインタワー「ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズ」も売れ行き好調で、内覧予約が取りにくい状況にある。船橋駅前の地上51階建てタワー「プレミストタワー船橋」は、第1期1次販売がスタートし最高価格は7億2900万円をつけた。いずれも2025年9月配信の記事【「都心駅近」を狙えと言われてもムリ…専門家が教える「まだ買える」新築マンション3選の「実名」 狙い目は「再開発エリア」への“アクセス”にあり】において、首都圏の注目マンションとして筆者が紹介したプロジェクトだ。
共働き世帯の比率が高まることによって、交通利便性と生活利便性を兼ね備える駅近マンションの評価が高まっている。ららぽーと柏の葉徒歩2分の「パークタワー柏の葉キャンパス」をはじめ、前述の3プロジェクトは、その条件を満たしている。周辺の中古マンションへの波及効果も出てきており、「パークシティ柏の葉キャンパス二番街」や「パークシティ武蔵小杉ザ ガーデン」、「プラウドタワー船橋」といった近隣の中古マンション価格は、大きく上昇している。フラッグシップとなる新築マンションの供給は、その地域での中古マンション流通の活性化にも寄与しているようだ。
2025年の首都圏新築マンションの供給戸数は、前年比4.5％減少の2万1962戸と、1973年以降最少となっている。一方、2025年の首都圏中古マンション成約件数は4万9114件。新規登録物件数は、2年連続で前年を下回っており、「築浅・駅近・大規模」など好条件が揃ったマンションの引き合いは強い。
新築マンション価格上昇の恩恵を最も受けているのが都心エリアだ。都心3区（千代田・中央・港）の2026年1月度の1平米あたりの成約単価は、255.58万円。2024年1月度は167.51万円だったので、実に「2年間で52％超」も上昇している。こうした状況を受けてか、都心3区の新規登録物件数は、前年同月比30.5％増の1379件に上っている。都心の不動産購入者は「資産形成」を目的とする人も多いため、成約単価の上昇したこのタイミングで売却物件が増えるのは、当然の流れだろう。
ポイント1 資産価値を保てる築年数は「30年まで」が一つの目安
新築マンション価格が上昇している今、中古マンションの流通価格も高くなりやすい。新築マンション価格の上昇を受けて、埼玉県、神奈川県、千葉県といった郊外エリアでも売れ行きは好調だ。在庫件数も減っている地域も目立ち、「築浅・駅近・大規模」のマンションは、すぐに購入者が決まってしまうことも多い。この10年間、新築マンションの供給戸数は大きく減ってきており、ストック戸数がそもそも少ない。街のランドマークとなるようなマンションの競争優位性は、これからも保たれるだろう。
では、どのくらいの築年数まで、資産性は確保できるのだろうか。一つの目安として「築30年」を挙げたい。近年、供給が目立つようになった定期借地権の使用期間が概ね70年程度であるように、マンションの耐用年数は、60年から70年程度が目安。価格上昇により40年ローンなどより長期でローンを組む人も目立つようになっており、そこから逆算しても「築30年まで」が安心して住宅ローンを組める築年数といえる。では、実際の流通価格はどうだろうか。
2024年首都圏中古マンション築年数別成約動向を見ると、築0～5年の成約併売単価が126万円台。築6～10年が109万円台。築11～15年が99万円台。築16～20年でも85万円台と高値をキープしているが、築21～25年では74万円台、築26～30年では57万円台と下落する。さらに築31～35年だと40万円台と大きく低下する。住宅性能は進化しており、築年数だけが価格の決定要因とはならないが、やはり築30年程度までが一定の資産性を保てる目安と言えそうだ。
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